Kwestie finansowe potrafią zepsuć nawet najbardziej romantyczny związek. W praktyce kancelarii prawnych często pojawia się scenariusz, w którym jedno z małżonków przed zawarciem ślubu kupuje mieszkanie i przeznacza je na wynajem. Po latach, kiedy emocje opadają, a w grę wchodzi rozwód, pada pytanie: co zrobić z pieniędzmi zarobionymi na tej nieruchomości? Czy druga strona może domagać się części zysków? Poniższy artykuł w przystępny sposób wyjaśnia, co na ten temat mówią przepisy i jak chronić swoje interesy.
Wspólność majątkowa – co to oznacza w praktyce?
Jeśli małżonkowie nie zawarli intercyzy, z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje wspólność ustawowa. Obejmuje ona m.in. wynagrodzenia za pracę i inne dochody z działalności zarobkowej, a także dochody z majątku wspólnego i z majątku osobistego każdego z małżonków. Co ważne, katalog ten nie jest zamknięty, ale właśnie dochody, takie jak zysk z najmu, są w nim wyraźnie wymienione .
Innymi słowy, samo mieszkanie nabyte przed ślubem pozostaje majątkiem osobistym właściciela (podobnie jak rzeczy odziedziczone czy otrzymane w darowiźnie) . Natomiast wszystkie dochody generowane przez ten majątek – np. czynsz z wynajmu – wchodzą do majątku wspólnego . Różnicę warto zapamiętać, bo często powoduje nieporozumienia.
Czym są „dochody” i „pożytki”?
Wielu osobom pojęcia prawne kojarzą się z czymś skomplikowanym, ale definicje w Kodeksie cywilnym są dość proste. Pożytki naturalne to np. płody rolne czy przychówek zwierząt . Nas bardziej interesują pożytki cywilne, czyli dochody, które rzecz przynosi na podstawie stosunku prawnego, takie jak czynsz najmu . Właśnie one trafiają do kieszeni małżonków jako czysty zysk.
Dochód trafia do wspólnej kasy… nawet jeśli jeszcze go nie pobrano
Kwestia dochodów z najmu jest precyzyjnie uregulowana. Jeśli powstaje roszczenie o zapłatę czynszu w trakcie trwania wspólności, to przychód z tego tytułu będzie należał do majątku wspólnego niezależnie od tego, czy pieniądze zostały już pobrane . Małżonkowie powinni pamiętać, że podział obejmuje nie tylko środki zgromadzone, ale też należne – np. czynsz przysługujący za ostatni miesiąc najmu, który trafił na konto już po rozwodzie.
Warto też podkreślić, że do wspólnego majątku wchodzą dochody netto, czyli zyski pomniejszone o niezbędne koszty osiągnięcia tego dochodu. Takimi kosztami są np. nakłady na remont, podatek od nieruchomości czy opłaty administracyjne . Nie można więc oczekiwać, że w podziale pojawi się pełna kwota czynszu, jeśli wcześniej trzeba było pokryć wydatki.
Kiedy współmałżonek może domagać się części dochodu?
Jeżeli małżonkowie zdecydują się na rozwód, dochody z najmu stanowiące majątek wspólny podlegają rozliczeniu. Każdy z nich ma prawo żądać połowy zgromadzonych środków . Wyobraźmy sobie, że właściciel mieszkania przez kilka lat odkładał czynsz na osobnym rachunku oszczędnościowym. Po rozwodzie druga strona może dochodzić połowy tych oszczędności podczas sprawy o podział majątku.
Sąd przy podziale majątku nie uwzględnia składników, które w czasie trwania wspólności zostały zużyte zgodnie z prawem (np. przeznaczone na utrzymanie rodziny). Jednak jeśli jeden z małżonków roztrwonił dochód – wydał go wyłącznie na swoje potrzeby bez zgody partnera – druga strona może dochodzić zwrotu połowy kwoty jako roszczenia odszkodowawczego. Podstawę prawną stanowi art. 45 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego w związku z art. 415 Kodeksu cywilnego .
Co jeszcze należy do majątku wspólnego, a co pozostaje osobiste?
Dla lepszego zrozumienia warto przywołać podstawowe różnice:
- Majątek wspólny obejmuje przede wszystkim wynagrodzenia za pracę, dochody z działalności zarobkowej, wszelkie dochody z majątku wspólnego i osobistego małżonków oraz środki zgromadzone na rachunkach emerytalnych . To wszystko należy się obojgu małżonkom bez określania udziałów.
- Majątek osobisty obejmuje rzeczy nabyte przed ślubem, przedmioty otrzymane w darowiźnie lub spadku, a także przedmioty służące wyłącznie do zaspokajania osobistych potrzeb jednego z małżonków . W jego skład wchodzą również wierzytelności z tytułu wynagrodzenia (czyli pensja „na papierze”, która nie została jeszcze wypłacona) .
Warto pamiętać, że przedmioty codziennego użytku przeniesione do wspólnego mieszkania – np. meble czy sprzęt AGD – stają się częścią majątku wspólnego, nawet jeżeli wcześniej należały tylko do jednego z małżonków .
Jak zadbać o swoje interesy – praktyczne wskazówki
Poniżej kilka podpowiedzi dla osób, które posiadają nieruchomości na wynajem i planują zawarcie małżeństwa lub już żyją w związku małżeńskim:
- Przemyśl umowę majątkową (intercyzę). Umowa małżeńska pozwala w całości lub w części wyłączyć wspólność ustawową i ustalić, że dochody z konkretnej nieruchomości pozostaną osobiste. Może to być dobrym rozwiązaniem, gdy np. dochód z najmu ma służyć spłacie kredytu hipotecznego, a drugie z małżonków dysponuje innymi źródłami utrzymania.
- Oddziel rachunek bankowy na dochody z najmu. Choć po ślubie zysk z wynajmu i tak wchodzi do majątku wspólnego, prowadzenie osobnego rachunku ułatwia późniejsze rozliczenia. W razie rozwodu łatwiej będzie ustalić, ile pieniędzy zgromadzono z najmu i jakie były koszty utrzymania nieruchomości.
- Zbieraj dowody na poniesione wydatki. Faktury za remonty, opłaty czynszowe, podatki od nieruchomości – wszystkie te dokumenty mogą być istotne przy ustalaniu „czystego dochodu” i udziału drugiej strony w zyskach .
- Rozmawiajcie o finansach. Wiele konfliktów wynika z braku rozmowy. Już na etapie planowania związku warto ustalić zasady gospodarowania dochodami z najmu i uzgodnić, czy przeznaczacie je na cele wspólne, czy też odkładacie na konkretny cel.
Podsumowanie
Prawo rodzinne wyraźnie rozróżnia między własnością nieruchomości a dochodami, jakie ona przynosi. Mieszkanie czy dom, które należą do jednego z małżonków przed ślubem, pozostają jego majątkiem osobistym. Jednak dochód z najmu takiej nieruchomości trafia do majątku wspólnego , o ile małżonkowie nie zawarli umowy majątkowej stanowiącej inaczej. Równocześnie prawo daje mechanizmy zabezpieczające interesy obu stron – od możliwości podpisania intercyzy po roszczenia odszkodowawcze w przypadku roztrwonienia wspólnego majątku . Znajomość tych zasad oraz otwarta komunikacja w związku pozwalają uniknąć wielu nieporozumień i spokojnie budować przyszłość.
