Kiedy szukasz mieszkania, wcześniej czy później stajesz przed tym samym pytaniem: nowe od dewelopera czy używane z rynku wtórnego? Większość kupujących podejmuje tę decyzję kierując się ceną za metr kwadratowy albo lokalizacją. To ważne kryteria, ale nie jedyne. Bo jest jeszcze jeden czynnik, który przez lata potrafi zjeść sporą część domowego budżetu, a który rzadko pojawia się w ogłoszeniach. Rachunek za ogrzewanie.
Najnowszy raport ING Insights „Polacy na swoim”, przygotowany przez ING Bank Śląski we współpracy z Ipsos, rzuca na to twarde liczby. I warto się im przyjrzeć zanim podpiszesz umowę.
Skąd właściwie biorą się te różnice w kosztach?
Zacznijmy od podstaw. Rynek pierwotny to mieszkania kupowane bezpośrednio od dewelopera – nowe, często w standardzie deweloperskim, budowane według aktualnych norm budowlanych. Rynek wtórny to wszystko pozostałe: bloki z wielkiej płyty z lat 70., kamienice, budownictwo z lat 90. i 2000., ale też stosunkowo nowe mieszkania od poprzedniego właściciela.
Różnica w efektywności energetycznej między tymi segmentami bywa ogromna. Nowe budynki muszą spełniać rygorystyczne normy izolacji termicznej i wentylacji. Starsze niekoniecznie, szczególnie jeśli nie przeszły termomodernizacji.
Co mówią dane z raportu?
Raport ING przynosi kilka liczb, które powinny przykuć uwagę każdego, kto rozważa zakup na rynku wtórnym.
Wysokie koszty utrzymania są największą bolączką właścicieli mieszkań z rynku wtórnego. Wskazuje na nie aż 28% właścicieli mieszkań z rynku wtórnego, podczas gdy wśród właścicieli nowych mieszkań problem ten dotyczy zaledwie 8%. To trzyipółkrotna różnica.
Ale to nie wszystko. Na rynku wtórnym znacznie częściej pojawia się problem nieefektywnych energetycznie okien i budynków na co wskazuje 14% właścicieli z tego segmentu, wobec 5% na rynku pierwotnym. Zły stan techniczny budynku to kłopot 12% właścicieli mieszkań wtórnych, przy zaledwie 4% na rynku pierwotnym.
Innymi słowy: kupując tańsze mieszkanie z rynku wtórnego, możesz przez lata dopłacać do tej „oszczędności” comiesięcznymi rachunkami i kosztami remontów.
Wielka płyta – kupować czy nie?
Osobny temat to bloki z wielkiej płyty, które stanowią około 20% mieszkań w Polsce, a mieszka w nich blisko 30% populacji. To ogromna część rynku, której nie można zbagatelizować.
Polacy mają wobec niej mieszane uczucia i trudno się dziwić. Z jednej strony aż 60% badanych deklaruje, że gdyby mogło wybierać, wolałoby nowe budownictwo. Z drugiej strony 40% uważa, że po przeprowadzeniu koniecznych modernizacji bloki z wielkiej płyty będą się cieszyć dużą popularnością.
Problem w tym, że właśnie te modernizacje to poważny ciężar finansowy. 45% badanych obawia się, że koszty niezbędnych prac sprawią, że utrzymanie takich mieszkań będzie w przyszłości bardzo drogie. Fundusz remontowy, wymiana wind, docieplenie elewacji, wymiana instalacji, to wszystko kosztuje, a koszty spółdzielni i wspólnot z czasem rosną.
Nie oznacza to, że bloku z wielkiej płyty nie warto kupować. Oznacza to, że trzeba to robić świadomie z pełną oceną stanu technicznego budynku i prognozą kosztów remontów w najbliższych latach.
Efektywność energetyczna jako kryterium zakupu
Raport ING pokazuje też zmianę w podejściu Polaków do energooszczędności. 57% badanych deklaruje, że chce inwestować w efektywność energetyczną swojego mieszkania lub domu. To sygnał, że świadomość rośnie.
Warto więc przy zakupie zwracać uwagę na:
- Klasę energetyczną budynku – im wyższa (A, B), tym niższe koszty ogrzewania. Nowe budynki mają obowiązek posiadania świadectwa charakterystyki energetycznej.
- Rodzaj ogrzewania – centralne miejskie bywa tańsze niż elektryczne lub gazowe w starszych instalacjach.
- Stan okien i izolacji – wymiana okien w całym mieszkaniu to koszt od kilku do kilkunastu tysięcy złotych. Warto sprawdzić, czy poprzedni właściciel już to zrobił.
- Planowane prace wspólnoty lub spółdzielni – wyższy czynsz za 2 lata po termomodernizacji to coś, o czym rzadko mówi się przy sprzedaży.
Rynek pierwotny: drożej na wejściu, taniej w eksploatacji
Nowe mieszkania mają wyższe ceny za metr kwadratowy, to fakt. Ale warto spojrzeć na całkowity koszt posiadania przez 10, 20 czy 30 lat.
Jeśli miesięczne koszty utrzymania nowego mieszkania są niższe o 200–400 zł, przez 10 lat to różnica rzędu 24 000–48 000 zł. To kwota, która spokojnie mogłaby pokryć sporą część różnicy w cenie zakupu.
Dodaj do tego brak niespodziewanych remontów w pierwszych latach, gwarancję dewelopera i brak konieczności odświeżania instalacji i kalkulacja zaczyna wyglądać inaczej.
Rynek pierwotny ma jednak swoje wady: często oznacza czekanie na oddanie budynku, konieczność samodzielnego wykończenia od zera (co kosztuje kolejne dziesiątki tysięcy złotych) oraz lokalizacje na obrzeżach miast, gdzie infrastruktura dopiero powstaje. To oczywiście nie reguła, ale bardzo często tak to wygląda i może się zdarzyć, że zanim mieszkania zostaną ukończone i oddane do użytku wszystkie będą miały już swojego właściciela.
Rynek wtórny: nie skreślaj pochopnie
Czy to oznacza, że rynek wtórny jest złym wyborem? Absolutnie nie. Dobre mieszkanie z rynku wtórnego w dobrze utrzymanym budynku, po termomodernizacji, z wymienionymi oknami i sprawną instalacją może być świetną inwestycją. Szczególnie jeśli jest dobrze zlokalizowane.
Prognozy demograficzne z raportu ING wskazują, że w dłuższej perspektywie największy wzrost wartości nieruchomości będzie dotyczył dużych aglomeracji. Mieszkanie w dobrze skomunikowanej, centralnej lokalizacji nawet na rynku wtórnym może zyskiwać na wartości szybciej niż nowe osiedle na obrzeżach.
Kluczowe jest więc nie to, czy kupujesz nowe czy używane, ale jak dobrze ocenisz stan techniczny i przyszłe koszty przed podpisaniem umowy.
Praktyczna checklista przed zakupem
Niezależnie od tego, czy patrzysz na rynek pierwotny czy wtórny, przed podjęciem decyzji warto zadać sobie kilka pytań:
Rynek pierwotny:
- Jaka jest klasa energetyczna budynku?
- Jakie są szacunkowe koszty wykończenia?
- Kiedy planowane jest oddanie budynku?
- Jaka jest infrastruktura w okolicy – teraz i za 5 lat?
Rynek wtórny:
- Kiedy ostatnio była termomodernizacja budynku?
- Jakie są planowane prace i koszty wspólnoty/spółdzielni?
- Jaki jest stan instalacji elektrycznej, wodnej, grzewczej?
- Czy okna były wymieniane?
- Jak wygląda fundusz remontowy budynku?
Podsumowanie
Wybór między rynkiem pierwotnym a wtórnym to nie tylko kwestia ceny za metr kwadratowy. To decyzja, która będzie wpływać na Twój domowy budżet przez wiele lat. Dane z raportu ING „Polacy na swoim” pokazują wyraźnie: właściciele mieszkań z rynku wtórnego znacznie częściej zmagają się z wysokimi kosztami utrzymania i problemami energetycznymi niż właściciele nowych nieruchomości.
Nie oznacza to, że rynek wtórny jest złym wyborem ale wymaga głębszej analizy przed zakupem. I tu właśnie przydaje się doświadczony agent nieruchomości, który zna nie tylko ceny w danej okolicy, ale też historię budynków i realne koszty eksploatacji.
Szukasz mieszkania i chcesz podjąć świadomą decyzję?
Agenci Freedom w Lublinie chętnie pomogą Ci ocenić każdą nieruchomość nie tylko pod kątem ceny, ale też długoterminowych kosztów i potencjału inwestycyjnego. Nie ważne czy szukasz nieruchomości na rynku wtórnym czy pierwotnym mamy w naszej ofercie oba te segmenty. Skontaktuj się z nami lub umów bezpłatną konsultację, aby sprawdzić dostępne opcje i wybrać swoje mieszkanie w pełni świadomie.
