Coraz częściej trafiają do nas klienci z Ukrainy, Białorusi, Wielkiej Brytanii czy innych krajów, którzy chcą kupić nieruchomość w Polsce na własne potrzeby, dla rodziny albo jako inwestycję. Jedno z pierwszych pytań, które się wtedy pojawia, brzmi: czy ja w ogóle mogę to zrobić bez specjalnego zezwolenia?
Dobra wiadomość: w większości przypadków tak. Poniżej wyjaśniamy, jak to wygląda w praktyce bez prawniczego żargonu.
Skąd w ogóle te przepisy?
Zasady zakupu nieruchomości przez cudzoziemców reguluje w Polsce ustawa, która co może zaskakiwać ma ponad 100 lat. Mimo wieku wciąż obowiązuje i co jakiś czas jest aktualizowana. Jej głównym celem jest jedno: zakup nieruchomości przez osobę z innego kraju w niektórych sytuacjach wymaga zgody Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji (MSWiA).
Brzmi groźnie? W praktyce większość naszych klientów wcale tej zgody nie potrzebuje.
Kiedy zezwolenie NIE jest potrzebne?
Obywatele Unii Europejskiej i kilku innych krajów
Jeśli jesteś obywatelem kraju Unii Europejskiej, a także Islandii, Liechtensteinu, Norwegii lub Szwajcarii jesteś traktowany jak obywatel Polski. Możesz kupić nieruchomość bez żadnych dodatkowych formalności związanych z Twoim obywatelstwem.
Zwykłe mieszkanie
To najważniejsza informacja dla większości klientów: każdy cudzoziemiec, niezależnie od narodowości, może kupić mieszkanie w Polsce bez specjalnego zezwolenia. Niezależnie, czy jest to Ukrainiec, obywatel Indii czy Turcji zakup mieszkania jest możliwy od razu.
Miejsce w garażu – ale tylko razem z mieszkaniem
Jeśli kupujesz mieszkanie, możesz do niego dokupić miejsce w garażu lub udział w garażu również bez zezwolenia. Ważna zasada: to musi być powiązane z mieszkaniem, ponieważ samo miejsce w garażu, bez mieszkania, traktowane jest inaczej i wymaga już zezwolenia.
Osoby z długim pobytem w Polsce
Jeśli mieszkasz w Polsce na podstawie karty pobytu stałego od co najmniej 5 lat możesz kupować nieruchomości na takich samych zasadach jak Polacy, łącznie z domami i działkami.
Małżeństwo z Polakiem lub Polką
Jeśli jesteś w związku małżeńskim z obywatelem Polski i masz pobyt stały od co najmniej 2 lat, zezwolenie nie jest wymagane pod warunkiem, że nieruchomość kupujecie razem, jako majątek wspólny.
Kiedy zezwolenie JEST potrzebne?
Zezwolenie MSWiA będzie konieczne przede wszystkim przy zakupie:
- domu jednorodzinnego, działki budowlanej lub rekreacyjnej (jeśli nie spełniasz żadnego z warunków opisanych wyżej),
- gruntu rolnego o powierzchni większej niż 1 hektar,
- nieruchomości w strefie nadgranicznej – to pas o szerokości około 15 km od granicy Polski (obejmuje m.in. Trójmiasto, Szczecin, Świnoujście czy Kołobrzeg). W tej strefie nawet zwykłe mieszkanie wymaga zezwolenia, niezależnie od innych okoliczności.
Jak długo trzeba czekać na zezwolenie?
Ustawowo procedura powinna trwać do 2 miesięcy, w praktyce jednak najczęściej zajmuje od 2,5 do 5 miesięcy, a w bardziej skomplikowanych sprawach nawet dłużej. Koszt samego zezwolenia to na obecną chwilę gdy piszę ten artykuł 1570 zł.
Jeśli klient jeszcze szuka nieruchomości, ale chce mieć już „zielone światło” od ministerstwa, można wystąpić o tzw. promesę czyli wstępną zgodę za 98 zł, ważną rok. To dobre rozwiązanie dla osób, które planują zakup z wyprzedzeniem.
Ważne dla planowania: jeśli wiadomo, że transakcja będzie wymagała zezwolenia, trzeba to uwzględnić w harmonogramie już na etapie umowy przedwstępnej, to po prostu wydłuża cały proces o kilka miesięcy.
Skąd te wszystkie zasady?
Dla porządku – w 2025 roku do MSWiA wpłynęło ponad 2,5 tysiąca wniosków o zezwolenia, z czego 88% złożyli obywatele Ukrainy i Białorusi. To pokazuje, jak realny i powszedni jest ten temat na polskim rynku nieruchomości i dlaczego warto, by każdy kupujący z zagranicy wiedział, na czym stoi, zanim zacznie szukać „tej jedynej” nieruchomości.
Częste nieporozumienie: Karta Polaka
Wielu klientów myśli, że posiadanie Karty Polaka daje specjalne uprawnienia przy zakupie nieruchomości. To nieprawda. Karta Polaka potwierdza polskie korzenie lub związek z polską kulturą, ale nie zastępuje pobytu stałego i nie wpływa na obowiązek uzyskania zezwolenia. Lepiej wiedzieć to od początku, żeby uniknąć rozczarowania w trakcie procesu.
Jedna praktyczna rada: skąd pochodzą pieniądze?
Jeśli środki na zakup pochodzą z zagranicy szczególnie w formie większej gotówki przewożonej z Ukrainy czy Białorusi, banki w Polsce mogą wymagać dokumentów potwierdzających ich legalne pochodzenie (np. wyciągów z konta, umów sprzedaży nieruchomości za granicą, itp…). Bez tego wpłata może zostać odrzucona, co może zatrzymać całą transakcję.
Dlatego w takich sytuacjach często polecamy depozyt notarialny – to rozwiązanie, które zabezpiecza obie strony transakcji i pozwala uniknąć problemów na ostatniej prostej.
Jak możemy pomóc?
Wiemy, że dla wielu osób z zagranicy proces zakupu nieruchomości w nowym kraju może wydawać się skomplikowany zwłaszcza gdy w grę wchodzą przepisy, urzędy i tłumaczenia dokumentów. Dlatego na bieżąco aktualizujemy naszą wiedzę i pomagamy klientom:
- ustalić, czy w ich przypadku zezwolenie jest potrzebne,
- przygotować dokumentację i skompletować tłumaczenia przysięgłe,
- zaplanować realistyczny harmonogram transakcji,
- bezpiecznie przeprowadzić rozliczenie środków.
Masz pytania dotyczące zakupu nieruchomości w Polsce jako cudzoziemiec? Skontaktuj się z nami lub umów konsultację. Z przyjemnością pomożemy znaleźć najlepsze rozwiązanie dla Twojej sytuacji.
Powyższy artykuł ma charakter ogólnoinformacyjny i nie zastępuje indywidualnej porady prawnej. Każda sytuacja jest inna dlatego zachęcamy do kontaktu z naszym biurem w celu omówienia szczegółów.
