23 czerwca 2026 roku na stronach rządowych pojawiły się założenia projektu ustawy o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami (numer UD424). Ministerstwo Finansów i Gospodarki zapowiada największą zmianę regulacji rynku pośrednictwa od wielu lat. Planowane przyjęcie przez Radę Ministrów: III kwartał 2026.
Jako agencja nieruchomości działająca w Lublinie mamy w tej sprawie zdanie. I nie zamierzamy go ukrywać.
Co rząd chce zmienić?
Projekt zakłada cztery główne zmiany:
- Ustawowy katalog obowiązków pośrednika – minimalne czynności, które każdy agent musi wykonać niezależnie od treści umowy
- Zakaz pobierania prowizji od obu stron transakcji – pośrednik ma reprezentować tylko jedną stronę
- Zakaz publikowania ogłoszeń bez umowy pośrednictwa z właścicielem + obowiązek oznaczania ogłoszeń jako „od pośrednika”
- Rozszerzone uprawnienia Inspekcji Handlowej – kontrole, kary finansowe, możliwość zakazu prowadzenia działalności
Brzmi sensownie? W części tak. Ale diabeł tkwi w szczegółach.
Co w tym projekcie jest naprawdę dobre
Koniec z fantomami i kradzionymi ogłoszeniami
To najbardziej oczekiwana zmiana i pierwsza, którą oceniamy jednoznacznie pozytywnie.
Dziś na portalach ogłoszeniowych roi się od ofert dodanych bez wiedzy właścicieli. Ktoś widzi ogłoszenie na OLX, przekopiowuje je – często z wyższą ceną, doliczając własną prowizję – i wystawia jako swoją ofertę, nie mając pojęcia o stanie prawnym ani faktycznym nieruchomości. Efekt: właściciel dostaje telefony od klientów zainteresowanych nieruchomością, której „cena wzrosła” o kilkadziesiąt tysięcy złotych, a potencjalny nabywca jest dezorientowany sprzecznymi informacjami z różnych źródeł.
Projekt UD424 wprowadza zakaz publikowania ogłoszeń bez podpisanej umowy pośrednictwa z właścicielem oraz obowiązek oznaczania każdego ogłoszenia jako „oferta pośrednika”. To porządkuje rynek. Zarówno Polska Federacja Rynku Nieruchomości, jak i radca prawny Ewa Kłos-Rychter – praktyk z 20-letnim doświadczeniem w prawie nieruchomości – tę zmianę oceniają pozytywnie. My również.
Co to znaczy dla Was jako klientów? Ogłoszenie, które widzicie, będzie oparte na rzeczywistej umowie. Agent będzie wiedział, co sprzedaje.
Co w tym projekcie jest chybione lub niekompletne
Zakaz podwójnej prowizji – idea słuszna, wykonanie ryzykowne
To centralna zmiana projektu i jednocześnie ta najbardziej kontrowersyjna.
Dziś pośrednik może pobierać wynagrodzenie zarówno od sprzedającego, jak i od kupującego. Rząd chce to zakazać. Cel jest zrozumiały – jeśli agent zarabia z obu stron, to po czyjej stronie tak naprawdę stoi?
Mec. Ewa Kłos-Rychter wskazuje jednak na konkretny problem praktyczny: przepis będzie łatwy do obejścia w większych biurach. Jeśli zakaz dotyczy jednego pośrednika jako przedsiębiorcy, nic nie stoi na przeszkodzie, żeby w tej samej agencji jeden agent obsługiwał sprzedającego, a drugi kupującego – formalnie odrębnie. Mały przedsiębiorca prowadzący jednoosobową działalność związana z pośrednictwem w obrocie nieruchomościami nie ma takiej opcji. Przepis uderzy więc proporcjonalnie mocniej w małych, niekoniecznie w dużych.
Jest też problem, którego projekt całkowicie nie rozwiązuje, a który Polska Federacja Rynku Nieruchomości podnosi od lat: brak definicji wyłączności w umowie pośrednictwa. To właśnie wyłączność budzi dziś największe kontrowersje między klientami a pośrednikami. Projekt ją pomija.
Kłos-Rychter podnosi jeszcze jeden scenariusz, który dobrze ilustruje absurd zbyt rygorystycznego zakazu: pośrednik od miesięcy szuka nieruchomości dla swojego klienta. W tym czasie podpisuje umowę z właścicielem wymarzonej oferty. I co teraz – komu ma wypowiedzieć umowę? Przepis nie odpowiada na to pytanie.
Nasze zdanie
Konflikt interesów przy obsłudze obu stron jest realnym problemem i warto go rozwiązać. Ale zakaz bez precyzyjnych definicji i bez rozwiązania scenariuszy brzegowych to regulacja, która stworzy więcej zamieszania niż porządku.
Warto przy tym pamiętać, jak wygląda rzeczywistość transakcji. Agent w praktyce wykonuje czynności na rzecz obu stron – przygotowuje dokumentację, organizuje spotkania, prowadzi negocjacje, dba o bezpieczeństwo procesu. Pytanie nie brzmi „czy pomagać obu stronom”, tylko „na jakich zasadach i z czyjego upoważnienia”.
Uczciwe i transparentne podejście wygląda tak: agent ma umowę ze sprzedającym i działa w jego interesie. Gdy pojawia się kupujący, agent może zapytać wprost – czy chciałby, żeby zadbać również o jego bezpieczeństwo w tej transakcji i czy jest gotów za taką usługę zapłacić. Kupujący decyduje swobodnie. Sama transakcja nie jest w żaden sposób uzależniona od jego odpowiedzi – ale jeśli powie tak, agent może legalnie i przejrzyście zadbać o obie strony, bo obie o tym wiedzą i obie się zgadzają. Nie chodzi tu o negocjowanie ceny dla każdej ze stron, bo to niemożliwe i nie etyczne, ale o realne wsparcie w procesie.
Taki model nie jest konfliktem interesów jest świadomą, dobrowolną usługą. Projekt UD424 zamiast go uregulować i opisać, po prostu go zakazuje. To szkoda, bo rozwiązanie nie leży w zakazie, lecz w transparentności i zgodzie klienta.
Ustawowy katalog obowiązków – diabeł tkwi w szczegółach
Każdy pośrednik ma obowiązkowo wykonać pewien minimalny zakres czynności – niezależnie od tego, co zapisano w umowie. Idea rozsądna: klient ma wiedzieć, czego może oczekiwać.
Problem, który podnosi Kłos-Rychter: taki katalog może być zbyt szczegółowy albo zbyt ogólny. Zbyt szczegółowy stworzy biurokrację i zbiurokratyzuje proste transakcje. Zbyt ogólny niczego nie zmieni. A brakuje tu czegoś ważnego: dookreślenia, za co pośrednik nie odpowiada. Pośrednik nie jest doradcą podatkowym, nie jest rzeczoznawcą, nie jest prawnikiem. To warto zapisać wprost, bo dziś granica jego odpowiedzialności pozostaje niejasna i prowadzi do sporów.
Inspekcja Handlowa zamiast Komisji Odpowiedzialności Zawodowej
Projekt wzmacnia uprawnienia kontrolne Inspekcji Handlowej wobec pośredników. W teorii więcej nadzoru, lepiej.
W praktyce PFRN i Kłos-Rychter wskazują na ten sam problem: inspektor IH nie ma wiedzy merytorycznej o rynku nieruchomości. Nie wie, czym różni się umowa na wyłączność od umowy otwartej, czym jest due diligence nieruchomości, co to znaczy „należyta staranność pośrednika” w konkretnej transakcji.
Branża od lat postuluje powołanie Komisji Odpowiedzialności Zawodowej – organu złożonego z doświadczonych pośredników, który mógłby rzetelnie i merytorycznie oceniać, czy działanie agenta było prawidłowe. Projekt tego nie uwzględnia. Szkoda bo to byłaby zmiana, która naprawdę podnosiłaby standardy.
Czego w projekcie brakuje całkowicie
Kłos-Rychter zwraca uwagę na lukę, która w codziennej pracy pośredników jest równie uciążliwa co wszystkie opisane problemy razem wzięte: umowy pośrednictwa wciąż muszą być zawierane w formie pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności.
W 2026 roku, gdy transakcje bankowe, umowy z dostawcami i wnioski kredytowe podpisuje się zdalnie w kilka kliknięć, pośrednik i klient muszą wymieniać papierowe dokumenty lub korzystać z kwalifikowanego podpisu elektronicznego, żeby umowa była ważna. Projekt nie znosi tego wymogu. To archaizm, który nie służy nikomu.
Podsumowanie: dobry kierunek, zły projekt?
Rząd słusznie identyfikuje patologie rynku. Fantomy, wymuszanie umów, nieoznaczone ogłoszenia to realne problemy. Ale zamiast sięgnąć po narzędzia, które naprawdę podniosłyby jakość usług jak rejestr pośredników, standardy zawodowe, Komisja Odpowiedzialności Zawodowej, projekt koncentruje się głównie na zasadach wynagradzania. Może to przynieść efekty odwrotne od zamierzonych: zwiększyć koszty obsługi dla klientów i skomplikować pracę tym, którzy i tak działają rzetelnie, nie dotykając faktycznych patologii.
PFRN złożyła oficjalny sprzeciw i wysłała pismo do Ministerstwa. Projekt jest na wczesnym etapie – do Sejmu trafi nie wcześniej niż jesienią 2026. Branża powinna aktywnie uczestniczyć w konsultacjach publicznych.
My jako Freedom Lublin Mełgiewska pracujemy wyłącznie na umowach pośrednictwa, nie publikujemy ogłoszeń bez zgody właścicieli i nie pobieramy prowizji od obu stron bez pełnej transparentności wobec klientów. Dobre regulacje powinny nagradzać taki model pracy, a nie biurokratyzować każdego, kto i tak działa uczciwie.
